ЗАГОВОР РИЭЛТОРОВ

Одни не могут купить квартиру, потому что дорого, другие не могут продать, поскольку покупать за такие деньги некому. И все знают, что рано или поздно цены все равно упадут. Поэтому рынок стоит.

На прошлой неделе выяснилось, что среди всех мировых столиц Москва заняла с большим отрывом первое место по дороговизне недвижимости. Нет, если сказать правду, то есть на планете одно (только одно!) место, где недвижимость еще дороже, - Монте-Карло. Однако при всем уважении к суверенному княжеству Монако и его обитателям вряд ли можно относить Монте-Карло к числу мировых столиц. Лондон и Нью-Йорк, Париж и Токио, славившиеся заоблачными ценами на квартиры и офисы, давно отстали от Первопрестольной. К тому же во всем мире, включая даже Монте-Карло, цены на недвижимость падают. А в Москве они стоят на месте, не уступая потребителю ни пяди, как 28 героев-панфиловцев на пути у немецких танков.

О причинах этого странного явления мне уже приходилось писать. С одной стороны, московская недвижимость (по крайней мере, значительная ее часть) вообще не предназначена для продажи потребителю. Ни жить, ни работать в новых домах не следует. Они построены для того, чтобы их продавать и перепродавать, закладывать в банках и т. д. По существу, все эти «инвестиционные» квартиры и офисы - просто вложение капитала и обеспечение кредитов, как ценные бумаги. Собственно, значение имеет не сам дом с находящимися внутри него помещениями и коммуникациями, а именно бумажка, фиксирующая имущественные права на нее. Другое дело, что под эту бумажку приходится еще строить целое здание, занимать место в городе, тратить деньги на электричество и отопление, а то и охрану (даже если в доме не живет ни одной живой души, заниматься им приходится). Это, конечно, совершенно лишнее, бесполезные издержки и нагрузка на экологию. Дань общественным условностям.

В подобной ситуации тот факт, что недвижимость становится недоступна для населения и бизнеса (кроме тех, кто делает бизнес на спекуляции недвижимости), не имеет никакого значения. Или почти никакого.

С другой стороны, спекуляция недвижимостью тесно связана с банковскими кредитами, причем речь, конечно, не о физических лицах, отчаянно пытающихся выплатить заоблачные суммы по ипотеке. Они составляют у нас (в отличие от Запада) ничтожно малую долю рынка, и на них можно просто не обращать внимание. Речь идет, прежде всего, о корпоративных кредитах, предоставленных тем же строительным и риэлторским компаниям. Резкое падение цен на недвижимость приведет к краху не только значительной части этих компаний, но и немалого числа банков, обрушивая всю систему как карточный домик. Причем эпидемия банкротств доберется и до финансовых учреждений, которые с рынком недвижимости не были тесно связаны, зато имели отношения с другими банками, которые уже рушатся. А может быть, просто клиенты бросятся снимать деньги со счетов, не разбирая, пострадал банк от краха на рынке недвижимости или нет.

Исходя из этих соображений, а также уступая совместным лоббистским усилиям банковского сектора, строительного бизнеса и связанных с ними городских властей, правительство начинает вкладывать миллионы долларов в попытки удержать на заоблачной высоте цены на недвижимость. От этого пока страдает только население, которое не может позволить себе покупку жилья. Ведь завышенные цены на новые дома оборачиваются немыслимой дороговизной на вторичном рынке. Одни не могут купить квартиру, потому что дорого, другие не могут продать, поскольку покупать за такие деньги некому. И все знают, что рано или поздно цены все равно упадут. Поэтому рынок стоит.

Рано или поздно, однако, он все равно упадет. И упадет так, что мало не покажется. Ведь искусственно поддерживать цены можно только при двух условиях. Либо кризис на рынке должен быть коротким и неглубоким, либо правительство должно обладать неограниченными финансовыми ресурсами, чтобы удерживать цены на неестественно высоком уровне неопределенное время. Увы, ни то, ни другое положение не соответствует действительности. Возможно, когда принималось решение, правительственные чиновники искренне думали, будто кризис продлится два-три месяца, после чего все опять будет по-старому. Сейчас даже самые отчаянные оптимисты вынуждены признать, что сталкиваются с долгосрочными процессами и полноценного оживления экономики придется ждать не месяцы, а годы. Отсюда острота второго вопроса: насколько хватит государственных средств, если тратить их на искусственное поддержание искусственно завышенных цен? Ответ очевиден: ненадолго.

Теперь о ближайших последствиях проводимой политики. Она бессмысленна, поскольку поставленной цели добиться не удастся, рынок все равно обвалится. Только, прежде чем обвалиться, он поглотит уйму государственных средств, которые могли бы более эффективно использоваться на других направлениях. Правительственная политика поддержки рынка недвижимости не только не способствует преодолению кризиса, она превращается в один из факторов, усугубляющих его. Ведь завышенные цены этого рынка сдерживают деловую активность, а потому являются одним из факторов, порождающих кризис.

Это прекрасно осознали во всем мире, а потому нигде, кроме России и Китая, не предпринимались государственные меры, чтобы предотвратить снижение цен на жилые и нежилые помещения. Если бы подобная коррекция произошла своевременно, она была бы болезненной для банков, риэлторов и строительных фирм, но ничего катастрофического бы не произошло. Напротив, оттягивая коррекцию рынка, правительство и лоббисты усугубляют ее масштабы.

Противоречия накапливаются и обостряются. За прошедшие месяцы значительная часть сбережений населения была «съедена» девальвацией, так что потенциальный спрос на жилье еще более сократился, а деньги, которые могли бы работать в экономике, просто пропали. Когда падение цен все-таки произойдет, оно будет сопровождаться волной банкротств, разорением вкладчиков, паническим изъятием денег из банков. Короче, всеми теми несчастьями, которых пытаются ожидать. И никакого оживления деловой активности понижение цен уже не даст, ибо ресурсов для этого не останется - они будут съедены кризисом, сожжены девальвациями, проедены и растрачены на бесполезные попытки противостоять естественному ходу вещей.

А главное, правительство, поддавшееся давлению лоббистов, окажется виновато перед всеми: перед банками, риэлторскими конторами и строительными фирмами, которые оно обещало спасти, но не спасло; перед вкладчиками банков, рискующими потерять остатки сбережений; перед потенциальными покупателями жилья, которые так и не смогут ничего приобрести, поскольку к моменту снижения цен их собственные сбережения испарятся; а главное - перед основной массой населения, которая в очередной раз обнаружит, что никакой антикризисной политики нет, есть только ряд непродуманных и непоследовательных мер, усугубляющих ситуацию.

Последнее, разумеется, хуже всего.

И единственный выход для власти состоит сегодня в том, чтобы перестать слушаться отраслевых лоббистов, а обратить наконец внимание на большинство граждан, имеющих свои собственные интересы и права, совершенно не совпадающие с интересами крупных компаний и их владельцев. Рано или поздно кризис все равно заставит делать именно это. Но цена урока может оказаться непомерно дорогой. Не только для общества, но и для самого правительства.

Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) убеждены, что рынок недвижимости ждет скорый обвал. Скидки к заявленным ценам на недвижимость уже составляют 15-30%, но спрос все равно уменьшается, поэтому основная масса жилья остается непроданной, отмечает руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов.

Как утверждают аналитики ИГСО, «жадные продавцы и арендодатели, которые держат цены до последнего, в 2009 году будут наказаны, а стоимость российского жилья может снизиться в разы».

«Мы ожидаем, что тенденция коррекции цен вниз продолжится и к концу года на большинстве рынков будет отмечен нулевой или негативный рост, - считает Ник Бернс, глава международного аналитического отдела Knight Frank. Хотя он также видит в этой тенденции и положительный момент: инвесторы, которые в последнее время сильно разочаровались в фондовом рынке, надежности банков и ценных бумаг, смогут вложить деньги в подешевевшую после обвала цен недвижимость.

"Обращений о продаже недвижимости поступает в два раза больше чем запросов о покупке. Продажи жилья в столице и области упали на 20 - 30%", - констатирует глава "Пересвет-Недвижимость" Николай Андреев.

Д. Таганов"В Москве продажи снизились больше, чем в Подмосковье. В столице цены на недвижимость всегда были выше, чем в других городах России. В настоящее время продажи падают и в сегменте эконом-, и в сегменте бизнес-класса, а предложение увеличилось везде, даже в сегменте элиты", - констатирует Н. Андреев.

Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов указывает, что в течение "кризисной" осени - с сентября по ноябрь 2008 года - на первичном рынке городского жилья в Москве продажи в среднем снизились примерно в 10 раз - с 20-30 до двух-трех продаж в месяц по каждой новостройке.

Для сдвига рынка недвижимости с мертвой точки нужны скидки 50 - 65%

По мнению экспертов Института глобализации и социальных движений, Февраль станет переломным месяцем на рынке недвижимости, дальше, по их прогнозам, ухудшение экономической ситуации в России пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится. Для сбыта «застрявшей» недвижимости и достижения ее доступности потребуется скидка в 55-65%, причем в 2009 году уже и таких мер будет недостаточно.

В последние пару недель среди девелоперов появилась слухи, что в ближайшее время ситуация на мировых кредитных рынках нормализуется и можно будет снова профинансироваться на Западе. Поводом для такого оптимизма стали высказывания ряда американских экономистов о необходимости обнуления ставки рефинансирования Федеральной резервной системы Соединенных Штатов Америки. Обычно вслед за снижением ставки ФРС США следует снижение ставок коммерческих банков.

«Это всего лишь слухи и иллюзии, - говорят аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». - В данном случае такую зависимость вряд ли удастся наблюдать. И единственными источниками рефинансирования существующих кассовых разрывов для всех российских юридических лиц остаются по-прежнему федеральное и региональные правительства России. Но наиболее эффективным - снижение цен».

В списки надежных наши отечественные застройщики никак не попадают. Для девелоперских проектов, как наиболее рискованных, в той же Европе ставки составляют не менее 12-15% годовых, причем для клиентов банков, а не пришедших со стороны.

Для справки: самая низкая ставка последние 10 лет - около 0,5% - была в Японии. Сейчас она стремится к нулю. Однако, никто не слышал, чтобы банки Страны восходящего солнца были лидерами на рынке кредитования. Ответ на самом деле прост: для рискованных проектов кредиты в Японии так же дороги, как и в любой другой стране, невзирая на ставку «главного казначейства».

Наши девелоперы пока еще не осознали до конца всех последствий кризиса, и отчаянно сопротивляются, например, аукционной системе выкупа жилья, которую пытается продвигать московское правительство. Хотя на сегодняшний день государство - это единственный платежеспособный покупатель, и оно, пользуясь своим положением, заставит строителей пойти на беспрецедентные уступки в цене.

По замыслу правительства Москвы, победителями аукциона окажутся застройщики, которые предложат наименьшую стоимость квадратного метра. По мнению члена совета директоров группы МИЦ Сергея Хорошкова, вполне вероятно, что цена выставленных на продажу объектов может составить около 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Многие эксперты рынка недвижимости соглашаются с тем, что проведение открытых аукционов является хорошим, если не говорить, что единственным, способом поддержки как самих застройщиков, так и рынка недвижимости в целом.

В условиях ограниченности финансовых ресурсов выкуп жилья означает поддержку застройщиков и всей отрасли, что придает рынку большую стабильность и устойчивость. «Победители аукционов, получив финансовые ресурсы, смогут вкладывать их в разработку и реализацию новых объектов», - заявляет представитель девелоперской компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов.

realtypress.ru

Источник: Финам-Лайт

Сегодня президент РФ Дмитрий Медведев потребовал от местных властей не снижать уровень ввода жилья. "Нам нужно проработать ряд мер, в том числе о дополнительной поддержке жилищного строительства, чтобы ввод жилья остался хотя бы на уровне прошлого года", - сказал он, пишет РИА Новости.

Медведев считает, что недвижимость рассматривается многими, как возможность хороших инвестиций своих сбережений и как хорошую меру против кризиса. В связи с этим он заявил: "Мы должны обеспечить заказами производство строительных материалов, обеспечить заказами металлургическую, химическую и лесоперерабатывающую промышленность".

Если рассматривать зарубежный рынок, то по мнению Натальи Завалишиной, генерального директора компании МИЭЛЬ Distant Property Management: "В краткосрочной перспективе наиболее стабильными сейчас являются рынки недвижимости Франции (Лазурный Берег и Париж), Италии и Кипра. Там практически нет снижения цен, а в некоторых областях даже сохраняется небольшой рост. В среднесрочной и долгосрочной перспективе - большим потенциалом обладают Турция, Египет, Хорватия, Чехия и Испания.

Совсем недавно многие россияне считали, что недвижимость одна из наиболее стабильных отраслей, в которую стоит вкладывать деньги. Однако чем дальше в кризис, тем больше разочарований. Почувствовав неладное, многие решили сбросить те квартиры, которые в свое время купили с целью инвестиций. Спрос на рынке недвижимости стал сдуваться, люди затаились ожидая дальнейшего падения цен, чтобы купить квартиру за цену на порядок ниже той, которая была до кризиса. Компании сокращают расходы, приостанавливают проекты, и лишь немногие нашли деньги на то, чтобы достроить начатое. Крупные игроки на рынке российской недвижимости вынуждены просить о помощи у государства.

На российском рынке недвижимости абсолютными чемпионами по уровню конкурентоспособности с точки зрения стабильности развития и качеству в рейтинге выбились Краснодарский край и Самарская область. Они имеют несырьевой тип экономики и находятся вне зоны экономического влияния двух столиц, такие данные приводит институт региональной политики подготовил рейтинг конкурентоспособности регионов России (IPPEX).

Далее в пятерку лидеров вошли Москва, Санкт-Петербург, а также ресурсные регионы: Ханты-Мансийский АО, Тюменская область и республика Татарстан.

Наиболее привлекательный городом для инвестиций в России стал Сочи. Туда будет вложено по самым скромным оценкам более $40 млрд, в том числе из федерального бюджета более $20 млрд, что обязательно скажется как на уровне жизни в городе, так и на стоимости жилья.

Решая вопрос об уровне строительства жилья и привлечения инвестиций на российский рынок недвижимости стоит учитывать тот факт, что, по мнению экспертов, единого российского рынка недвижимости фактически не существует - в разных городах ситуация на рынке жилой недвижимости порой складывается диаметрально противоположная. А наиболее привлекательные объекты жилой недвижимости для частных инвесторов расположены в максимально обособленных регионах России.

Как показывает практика, на сегодняшний день основной проблемой, волнующей игроков рынка недвижимости, являются цены на недвижимость, усугубляющиеся информационным противостоянием между застройщиками и СМИ/аналитиками. Застройщики винят в стагнации рынка недвижимости России экспертов и регулярные аналитические материалы, появляющиеся в СМИ. В свою очередь покупатели, напуганные пессимистичными прогнозами, не спешат приобретать жилье, тем самым усугубляя и без того неважное положение застройщиков.

1. Как Вы оцениваете перспективы рынка недвижимости в нынешних условиях. Стоит ли ждать весеннего всплеска отложенного спроса и оживления рынка?

Всплеска продаж весной не последует. Напротив - ухудшение общеэкономической ситуации приведет к дальнейшему росту предложения на рынке недвижимости. Спрос продолжит снижаться и дело здесь не в информационном противостоянии аналитиков, прессы с продавцами жилья. Застройщики паникуют, что вполне естественно. Но негативные для них оценки не меняют ситуации. Она полностью зависит от положения промышленности.

Несмотря на зимнюю стабилизацию нефтяных цен и некоторое оживление на фондовом рынке, промышленное производство в стране падает. Армия безработных растет. Девальвация рубля снизила затраты на оплату труда в компаниях, но еще более ослабила внутренний рынок России. Все хозяйственные производные от него также должны пострадать. Торговля недвижимостью - одна из таких производных. Если ситуация в конце 2008 года была для застройщиков плохой, то теперь она становится еще хуже.

Те, кто имеет средства на приобретение жилья для себя, поняли: откладывание покупки экономит много денег. Это понимание подтверждает вся динамика мирового кризиса. Во второй половине 2008 года многие аналитики уверяли, что сокращение спроса на жилье носит временный характер. Ожидалось, что кризис быстро завершится и ситуация восстановится. Теперь ясно даже подобным оптимистам: спад в экономике только начался. Кризис не подойдет к концу в 2009 году. Этого также не случится и в 2010 году. Без реальной антикризисной политики, он способен затянуться еще больше.

Падение цен на жилищном рынке в России вследствие резкого сокращения спроса было спрогнозировано ЦЭИ ИГСО в апреле 2008 года. Тогда с нами спорили практически все эксперты. Мы знали, что будет происходить дальше, но общее понимание тренда было иным. Аналитики строительных и риэлтерских компаний дружно утверждали: недвижимость будет только дорожать. Выгодной для себя стороны прогноза никто из игроков на жилищном рынке не увидел. В итоге не пойдя на умеренное снижение цен летом, застройщики упустили возможность реализовать имеющиеся дома и квартиры по все еще крайне высоким ценам. Их политика и сегодня выжидательная, в то время как ситуация и перспектива становится все более мрачными.

2. Цены в среднем падают только в долларовом эквиваленте за счет удешевления рубля. Корректно ли говорить о падении цен на жилье, привязывая их лишь к долларовому (или нефтяному, по другим прогнозам эквиваленту)? Как вообще связаны ситуация на рынке недвижимости со стоимостью нефти?

Падение цен на недвижимость обусловлено сокращением спроса. Но отсутствие продаж по имеющимся ценам говорит об их неадекватности. Можно понять строительные компании, не заинтересованные снижать цены из-за собственных долгов. Однако спрос снижается значительно быстрее цен. Они удерживаются сейчас искусственно, в то время как ослабление покупателей происходит естественно - в результате углубления кризиса.

Дисбаланс цен на жильё и платежеспособного спроса может сохраняться только до исчерпания застройщиками последних финансовых резервов. Как только это произойдет, то реальное снижение цен, что сейчас замаскировано под скидки (доходящие до 30-40%), станет еще большим, а главное - лавинообразным. Ожидать иного развития ситуации не приходится. Напротив: новое падение цен на нефть (вероятно еще до лета) приведет к тому, что рубль может быть снова девальвирован. Это еще более ударит по рядовым потребителям, а значит и по всей экономической цепочке на внутреннем рынке. Рынок недвижимости ощутит новый отток покупателей. Вполне возможно тогда и начнется быстрая игра на понижение.

Сейчас получается, что там, где нефтяная отрасль компенсирует потери, страдает внутренний рынок страны. Зимняя стабилизация касается только экспортных отраслей (прежде всего - нефтяной). По всем остальным экономическим направлениям идут ухудшения. Даже банки, сумевшие заработать на девальвации, вскоре столкнутся с резким увеличением неплатежей по долгам. Какие здесь могут быть новые покупатели на жилищном рынке? Наоборот вскоре предложение на нем расширится, а спрос опустится ниже.

3. Что же в таких условиях делать простому гражданину, остро нуждающемуся в жилье? Достаточны ли меры правительства?

К сожалению, люди оказываются в положении без вариантов. Индивидуального решения нет. Перемены могли бы принести только государственные меры по преодолению кризиса. Действия властей пока помогают лишь временно стабилизировать положение сырьевых монополий, но ничего качественно не меняют в национальном хозяйстве. Кризис развивается без оглядки на решения чиновников. Резервы страны сокращаются, а возможности для средних слоев приобрести долгожданное жилье уменьшаются.

Ипотека все менее доступна. Еще до кризиса процентная ставка была в России значительно большей чем в ЕС и США. Сейчас она вообще является неподъемной, особенно с учетом нестабильности личных доходов. Даже если люди имеют работу и не потеряли в заработке, то в перспективе их положение может быстро ухудшиться. Поэтому мало кто готов брать сейчас кредит на жилье. Одновременно дефицит платежных средств у банков возрастает, что ведет к свертыванию ипотечных программ. Вскоре кредитные институты будут больше выставлять на продажу изъятые у должников квартиры.

Для общего изменения ситуации в экономике необходимо сочетание протекционизма со стимулированием потребления. Требуются крупные национальные программы, большие государственные вливания в развитие производства, науки, социальной сферы и инфраструктуры. Но это уже совершенно новая экономическая политика, до которой еще очень далеко. Никаких улучшающих ситуацию в экономике мер правительством пока не принято. Программ помогающих населению приобретать жильё - нет.

Андрей Гадалин, Realtypress.ru