§ 44. Какие обязательства переходят от покупщика с недвижимым имуществом. — Прекращается ли продажей действие договоров о найме имущества, заключенных прежним владельцем

Какие обязательства переходят от покупщика вместе с недвижимым имением? Сами по себе (без особого соглашения) переходят очевидно только обязательства или повинности реальные, то есть тесно связанные с вотчинным правом на имение, и не переходят обязательства личные, не имеющие реального свойства, хотя бы материальное их содержание относилось к внутреннему хозяйству переходящего имения. К переходу сих последних нет ни юридического, ни логического основания, ибо новый владелец известного имения никак не может нести на себе ответственность за все то, что зависело исключительно от личной воли прежнего владельца, так как новый владелец вступает на место прежнего не во всей его личности и не во всей сфере прав его по имуществу (как бывает в наследстве), но только в вотчинном праве по известному имению, и потому все, что в этом имении нераздельно связано с вотчинным правом, входит в содержание вотчинного права, — все то, но не более того, переходит на нового владельца в силу преемства вотчинного. Переходят прежде всего — государственные и общественные повинности, лежащие на имении и на нем в силу закона утвержденные и обеспеченные. Недоимки, например, в податях и в оброках, на имении лежащих, безусловно остаются на ответственности нового владельца, сколько бы их ни накопилось на имении в минуту перехода. Новый владелец не вправе уклоняться от их уплаты, хотя бы не знал о них в минуту приобретения или они были от него скрыты: в таком случае он вправе будет требовать от продавца вознаграждения за уменьшение ценности имения ценой вновь открывшейся повинности: но независимо от того обязан исполнить повинность, сколько бы ее ни было, беспрекословно. В могущих возникнуть по сему предмету спорах решителем служит соображение — какого рода повинность требуется: лежащая ли на лице владельца или на имении, на вотчинном фонде, и в последнем случае непременно окажется, что то же имение за нее и отвечает.

В таком смысле выражается наш закон по поводу публичной продажи недвижимых имений. В статье 276 Положения о взыск. гражд., изд. 1893 г., содержится правило о том, что сведения о количестве числящихся на имении казенных недоимок, а также недоимок в землях, городских и других общественных сборах, должны быть помещаемы непременно в торговых листах (которые во всяком случае предъявляются торгующимся); недоимки сии, равно как и расходы по производству описи, оценки и продажи и издержки на необходимые исправления имущества, если исправления были сделаны за счет владельца, уплачиваются прежде всего из представленной покупщиком суммы (т. XVI, ч.2, Пол. Взыск. Гражд., ст.295; Уст. Суд. Гражд., ст.1163). По смыслу приведенных законов на ответственность покупщика возлагаются только те недоимки, которые были оглашены при описи или после нее накопились. Это ограничение происходит от того, что публичная продажа производится от лица правительства, которое в лице администрации само заботится о приведении в известность лежащих на имении недоимок во время описи имения. Что касается описи имений для публичной продажи, то по уставу гражданского судопроизводства она уже не имеет того официального, правительственного значения, которое имела по прежнему порядку, ибо производится не чиновниками общей администрации, прямо от лица правительства, но судебным приставом, по ходатайству заинтересованных лиц. Сведения о недоимках для описи приставу указано требовать от присутственных мест, но недоставление сих сведений не останавливает описи (1113 ст.).

По общему правилу нашего законодательства, пополнение при продаже недвижимого имения числящихся на нем недоимок и взысканий — не принадлежит к числу необходимых условий совершения купчей крепости, а, напротив того, отнесено к разряду условий производных, зависящих от обоюдного согласия продавца и покупщика (Св. Зак., т. X, ч.1, ст.1425–1428). Из этого общего правила сделаны только некоторые изъятия, например: относительно имений, состоящих под запрещением по иску или взысканию (ст.1388, п.1, 1457 и 1458), а также имений, продаваемых с публичного торга (Пол. Взыск. Гражд., ст.276 и Уст. Гр. суд., ст.1163). При продаже этих имений должны быть пополнены числящиеся на оных взыскания (казенные и частные); недоимки (по платежу государственных податей и всякого рода земских и городских повинностей) удерживаются из данной за имение цены.

Для разъяснения и подтверждения сих правил в 1882 г. (Полн. Собр. Зак. N 1259) постановлено, что уплата всех недоимок по казенным, земским, городским и другим общественным повинностям, накопившихся на недвижимом имуществе за время, предшествовавшее переходу оного от одного владельца к другому, лежит на обязанности нового владельца имущества. Правило сие не распространяется, однако, на имущества, проданные с публичных торгов, относительно коих действуют особые постановления (Уст. Земск. Повин., ст.92, дополн. по прод. 1890 г.; Временн. Прав. для Земск. Учр., ст.30 по прод. 1890 г.).

Тем же законом по вопросу: ответствуют ли дворянские имения, по переходе продажей к лицам недворянского сословия, за недоимки в дворянских повинностях, положено, что в случае перехода недвижимого имущества, принадлежащего дворянину, во владение лица недворянского состояния, на обязанности нового владельца имущества лежит уплата, сверх могущей оказаться недоимки за прежнее время, также сбора на частные дворянские повинности, впредь до окончания того трехлетия, на которое сей сбор исчислен по действующей раскладке.

Во-2-х, переходят на нового владельца все вотчинные повинности, лежащие на имении в пользу частных лиц и установленные общим законом или актами прежнего времени (напр., вотчинные сервитуты всякого рода и т. п.). См. далее, где говорится об ограничениях права собственности.

В-3-х, вместе с правом на иски всякого рода и требования, проистекающие из вотчинного права, переходит и ответственность по всяким требованиям, основанным на вотчинном праве, а не на личном действии или обязательстве прежнего владельца (см. реш. кас. 1869 г., N 453, 538, 1880 г., N 134).

Если иск подлинно вотчинный, связанный с известным имением, то право на иск переходит само собою, с переходом вотчинного права; нет надобности требовать, чтобы о сем переходе права на иск оговорено было в купчей: значение может иметь только отрицательная оговорка, т. е. о том, что право на иск остается у продавца. Вот пример. Два брата — Иван и Петр разделили между собой общее имение 1065 дес. на две равные части, каждому по 532 дес. с тем, что если по новому измерению участки окажутся неравны количеством, то для уравнения межа может быть изменена. Иван продал свой участок Федору, означив в купчей 532 десятины, по раздельному акту; но в натуре у Федора оказалось только 476 десятин. Вправе ли Федор требовать себе дополнения меры — от Петра, в силу раздела его с Иваном? Суд отказал Федору в этом иске, рассудив, что права его основаны на купчей, а в купчей не значится, что ему передано и право на иск и о разделе (см. касс. реш. 1870 г. N 757). Но кажется, основательнее было бы признать, что за продажей Иваном Федору всего своего участка, без остатка, к Федору переходит и право на вотчинный иск о дополнении земли; иск не к Ивану, за недостаток земли по купчей, но именно к Петру, о дополнении участка в совокупной даче. Нет причины полагать, что право на этот иск исчезает вовсе с переменой владельца; если же оно не исчезает, то принадлежит не иному кому, как преемнику владения Федору, ибо это иск о разделе или разверстке общего владения; напротив того, Иван, перестав вовсе быть владельцем, не может и предъявить такого иска.

Сюда относится важный практический вопрос: прекращается ли продажею действие договоров об отдаче внаем недвижимого имущества (арендных), совершенных прежним хозяином оного, или должны эти договоры оставаться в силе до условленного срока? договором о найме возбуждается личное обязательное отношение, и потому по всей строгости юридической логики следовало бы признать, что такое отношение между двумя лицами должно безусловно уступить вотчинному праву третьего лица на то же самое имущество. Отсюда известная юридическая поговорка: Kauf bricht Miethe (наем разрушается покупкой). Римское право оставалось верно этому строгому, безусловному закону собственности. В имении могло быть одно только лицо владельца-собственника, и наряду с его безусловным правом никому другому не могло быть предоставлено самостоятельное вещное право в том же имении. Право кортомщика, наемщика — не признавалось владением: владелец владел на себя — animo domini, а наемщик не мог иметь такого сознания о господстве. У наемщика было не настоящее, не подлинное владение, а то, что называлось у римлян владением призрачным (poss. vacua), и потому такое призрачное владение должно было уступить подлинному владению безусловно; личное право, при столкновении с вещным, отражалось от вещи и обращалось исключительно на лицо.

Однако старое германское право допускало ограничения безусловного права собственности в пользу наемщика, и новые законодательства держатся большей частью того же взгляда. Прусский закон оставляет в силе действие арендного договора и в отношении к новому приобретателю имущества, когда приобретение совершилось по купчей между частными лицами; но когда приходится продавать имение по судебному приговору с публичного торга, действие арендного договора может быть прекращено до срока (Allg. Ldr., ч. 1, тит. 21 § 350, 358). Старинное французское право разрешало вопрос, применяясь к римскому началу, в пользу нового вотчинника; новый закон (Code Civ. 1743) в интересах сельской промышленности охраняет наемщика от притязаний нового владельца, если в минуту перехода собственности наемщик вступил уже в права свои по договору; в противном случае осуществление договора, хотя бы заключенного прежним владельцем до продажи, может быть остановлено новым приобретателем. Австрийский закон предоставляет арендному договору обязательную силу для нового владельца лишь в том случае, когда арендное право приобрело силу вещного права запискою в поземельную книгу.

Наш закон не представляет прямых указаний для разрешения этого вопроса в общем смысле; есть лишь частное постановление (Пол. Взыск. Гражд., ст.195, прим.), относящееся исключительно до публичной продажи. По силе сего постановления договоры оброчные и арендные, заключенные владельцем имения до описи оного, сохраняют свою силу до написанного в них срока, — но если до истечения сего срока состоится публичная продажа, то действие договоров продолжается до срока, в них означенного, в таком только случае, когда договоры заключены были до наложения запрещения на имение. Из этого можно извлечь следующее правило: владелец вправе свободно распоряжаться своею собственностью и заручать пользование имуществом постороннему лицу на срочное время, если собственность его свободная, то есть если на ней не обеспечено взыскание вещным обеспечением: доколе запрещения нет на имении, хозяин не нарушает ничьего права, отдавая имение в аренду (См. Касс. 1879 г., N 359; 1880 г. N 200).

Имея право отдавать в аренду свою собственность, хозяин имеет право обратить в свою пользу, как доход с имущества, и арендную плату, — только не безусловно. В пункте 2 приведенного примечания к ст.195 Пол. Взыск. Гражд. сказано, что платежи, когда получены были прежним владельцем в договорный срок, не поворачиваются; но если получены были вперед до срока, то взыскиваются с него обратно и прилагаются к составу описанного имущества. При сем очевидно принято в соображение, что имущество, описанное за долг, — по крайней мере со времени описи, составляет со всеми своими принадлежностями, стало быть, и с доходами, фонд обеспечения для взыскателя. В 1861 году по поводу освобождения крестьян постановлено (Зак. Гражд., ст.1703, прим.) еще правило, относящееся исключительно до так называемых дворянских имений: платежи, учиненные арендатором владельцу имения более чем за 2 года вперед, если впоследствии имение это поступит в публичную продажу или будет присуждено к отдаче другому владельцу, — могут быть со стороны заимодавца или новых владельцев признаны недействительными; то есть могут быть вновь требуемы с арендатора (без уничтожения арендного права), с тем что арендатор вправе взыскивать их обратно с владельца, коему прежде заплатил. Правило это строго, и едва ли справедливо в отношении к арендатору, который, не видя на имении запрещения и не предусматривая публичной продажи или отсуждения, мог заплатить деньги вперед по доброй совести, невинно.

В уставе судопроизводства гражданского (ст.1099, 1100) постановлено, что договоры по недвижимому имению, заключенные должником до получения повестки и до обращения на оное взыскания, сохраняют свою силу до назначенного в них срока; в противном же случае могут быть уничтожены судом по просьбе взыскателя или покупщика, буде клонятся ко вреду того или другого.

Все эти постановления относятся лишь к случаям понудительной продажи либо отчуждения, но к продаже договорной, по купчей крепости, постановления сии не имеют применения *(69).
Когда вопрос становится только между сторонами, участвовавшими в купле-продаже, и арендатором, то справедливее и сообразнее с духом наших законов заключить, что переход имения по купчей не уничтожает действие арендного договора. Покупщик, если был введен в заблуждение, считая купленное имение свободным от обязательств, пусть ищет себе удовлетворения от продавца, не касаясь прав арендатора на пользование имением: наш закон не уполномочивает его прямо требовать уничтожения продажи и вследствие ошибки и неведения, разве бы доказал он злой умысел со стороны продавца.
Напротив, из некоторых статей нашего свода законов гражданских следует заключить, что наш закон ограждает в подобных случаях права добросовестного наемщика. В 521 ст. 1 ч. X т. сказано: вотчинник, несмотря на то, что имущество его находится по законно совершенным актам во временном отдельном владении постороннего лица, может, однако, уступить или передать кому-либо, по своему произволу, принадлежащее ему право собственности на такое имущество, впрочем, не стесняя тем прав отдельного владения. А под понятие об отдельном владении закон наш подводит и пользование чужим имуществом по договору найма (см. ст.514, 517, 528). Правило 1692 ст. законов гражданских, ограничивающее 12-летним сроком наем недвижимых имуществ, клонится, между прочим (как справедливо замечают некоторые), к охранению права собственности преемников вотчинника от его произвола в передаче постороннему лицу пользования сим имуществом на продолжительное или бессрочное время. Притом, конечно, в интересе наемщика постановлено (1703 ст.), что если арендные контракты заключаются с получением вперед денег более чем за год, то на имение, по количеству взятой вперед суммы, должно быть наложено запрещение, которое само по себе указывает покупателю или залогодержателю на существование оплаченного по имению арендного контракта, "который они должны наблюдать в точности". Касс. 1877 г., N 309.
Очевидно, что вопрос этот представляется в ином виде там, где признаны законом строгие формы приобретения и перехода вотчинных прав и где самой формой права вотчинные резко и очевидно отличены от личных прав. Где, например, положено — некоторые права на пользование имением (как-то: узуфрукт) почитать правами вотчинными и записывать в поземельные книги на имении, к которому права те относятся, там справедливо будет строгое применение известного правила о том, что наем уступает покупке безусловно (Kauf bricht Miethe). Но в настоящем состоянии нашего гражданского права, когда сам термин владение не имеет у нас строгой определительности и относится иной раз безразлично к пользованию, едва ли было бы справедливо выводить из вотчинных прав такие последствия, которые системой права и формой прав не могут быть прямо оправданы. В системе наших гражданских законов нет того строгого формального отличия вещных прав от прав по обязательствам, какое существовало в системе римского права и потом отразилось в системах новейших законодательств и, руководствуясь исключительно теми началами, которые положены в основание наших законов, не всегда можно заключить с достоверностью, какое право следует отнести к категории вещных прав и какое к правам личным.
Термин владение безразлично прилагается у нас к юридическим состояниям, основанным как на вотчинном укреплении, так и на договоре. А главное: если у западных народов закон не решался поддерживать безусловное начало собственности против договорного начала, а, напротив того, пожертвовал строгостью отвлеченного начала интересам промышленности и движимого капитала, то к нашему экономическому состоянию тем более применяется такое предположение. Французский законодатель рассуждал так: надежность договоров о найме земли, имеющих столь важное значение в общественной экономии, была бы значительно поколеблена, и многие не решились бы затрачивать свои капиталы на обработку земель и на промыслы в долгосрочной аренде, когда бы надлежало всякий раз опасаться, что новый вотчинник, вступив по передаче на место прежнего, может вытеснить арендатора из имущества по своему произволу. Это рассуждение еще более оправдывается у нас по бедности сельского хозяйства и промышленности, при скудости капиталов и в недостатке рабочих сил. Посему, без сомнения, странно было бы к такому состоянию применять строгое начало римского вотчинного права, не выраженное в нашем законодательстве.
См. в Сборн. Сен. реш., ч.2, N 297, решение по вопросу о том, кому — продавцу или покупщику имения — принадлежит право на получение ликвидационных денег, которые назначены были к выдаче продавцу — прежнему владельцу имения, за припасы, забранные из того имения войсками в прежнее время, до продажи. Признано, что эти деньги не могут быть сочтены принадлежностью населенных земель, а составляют совершенно особое долговое имущество прежнего вотчинника. По вопросу об уничтожении наемных контрактов на проданное имущество см. там же, N 943.
По делу об условии на рубку леса в имении, заключенном бывшею владелицей оного Татищевой с купцом Леоновым и отрицаемом со стороны Никифорова, купившего то имение у Татищевой, Государственный Совет (1854 г., 8 марта) выразился: "продажи, подобные той, которая сделана Татищевой Леонову, могут быть предметом справедливого иска к продавцу, если они умышленно или неумышленно скрыты от покупщика; но нарушать права торговцев, вовсе сторонних лиц в сделках о переуступке имений, значило бы допустить явную несправедливость и потрясти доверие к сделкам, заключенным на временное пользование отдельными угодьями". См. Касс. 1880 г., N 265.
Владелец имения отдал внаем землю, упомянув в контракте, что в случае продажи имения обязанность по контракту переходит на нового владельца, а затем, продав все имение, не выговорил найма в купчей. Покупщик требовал уничтожения найма, но ему отказано, причем Сенат рассудил, что договоры на имущества сохраняют силу до срока и не могут прекратиться по произволу собственника через продажу имения: закон не требует, чтобы в купчей было упомянуто о них, что подтверждается 1703 ст. Гражд. Зак. (Касс. реш. 1868 г., N 771; 1874 г., N 272; 1875 г., N 92).
В другом решении (касс. 1869 г., N 882) выражено, что перемена владельца не освобождает нового приобретателя имения от обязанностей, принятых на себя прежним вотчинником относительно арендатора, ибо продавец не может уступить покупщику более прав на имение, чем сам имеет. См. еще реш. 1870 г., N 1794.
1876 г., N 190. Судебная палата признала, что субарендные договоры, заключенные с равными лицами арендатором, должны и по заключении сим последним с собственником имения договора об уничтожении арендного контракта почитаться обязательными для собственника в силу закона. Прав. Сенат нашел такой вывод палаты совершенно несогласным с 570, 1547 ст. X т. 1 ч. и 366 ст. уст. гр. суд., так как, если собственник имения не участвовал в заключении субарендных договоров, то они, не будучи для него обязательны в силу закона (570 ст.), могут сделаться таковыми для него лишь в силу особого соглашения его.
1877 г., N 83; 1879 г., N 129; 1881 г., N 98. 521 ст. X т. 1 ч., определяющая обязательность договора имущественного найма для нового приобретателя имения, не может быть применяема к тем случаям, когда договор, заключенный прежним собственником и не облеченный в такую форму, при которой существовало бы предположение, что договор известен приобретателю и принят им к исполнению (1703 ст. X т. 1 ч.), остался неосуществленным, за ненаступлением назначенного в нем срока, до перехода имения к новому приобретателю. Если наниматель имеет право требовать от лица, с которым он заключил договор, исполнения этого договора передачей в натуре отданного внаем имения, то отсюда еще не следует, чтобы это право принадлежало нанимателю и против нового приобретателя, с которым он в договорных отношениях не состоит и который по закону обязан только не стеснять отдельного владения, уже начавшегося.
1877 г. N 186. 1100 ст. уст. гр. суд. предоставляет право просить об уничтожении договоров по имению, заключенных должником после получения повестки об исполнении, лишь взыскателю и покупщику имения с публичного торга, если таковые договоры клонятся ко вреду их, а не всем последующим покупщикам имения, на которых она не распространяет своего действия.
1875 г., N 467. Для приобретателя имения, отданного в аренду еще прежним собственником, могут быть обязательны только те действия наемщика, которые совершены последним в пределах контракта. Поэтому добровольное соглашение между прежним владельцем и арендатором о досрочной уплате наемных денег, распространяющейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло третьему лицу, не касается нового приобретателя, права которого ограничиваются только обязательными для него условиями не уничтоженного контракта.
1878 г., N 201; 1881 г., N 114. Проданное с публичных торгов имение, по постановлению надлежащего суда, укрепляется за покупателем, и покупщику выдается данная на точном основании описи, по которой произведена продажа (ст.1164 и 1165). Следовательно, если договор по имению не вошел в опись и не был затем вследствие поданной своевременно жалобы включен в оную до продажи, он уже не может более обременять проданное имение. С публичной продажей ликвидировались все прежние обязательства, лежавшие на имении; эквивалентом его является уже сумма, вырученная на публичных торгах, и всякое новое притязание к имению может относиться только к этому эквиваленту. Таким образом, и договоры, предусмотренные в 1099 ст. уст. гр. суд., сохраняют свою силу лишь в том случае, если включены в опись, по которой продано имение.
1878 г., N 11. 2 п. 1529 ст. X т. 1 ч., как ограждающий собственно интересы кредиторов, может служить основанием к уничтожению сделки по иску кредиторов, лишенных этого сделкой средств к удовлетворению их взысканий, но не может быть применяем, по буквальному его содержанию, в исках покупщика имения об уничтожении арендного договора, как заключенного прежним собственником с целью лишить его известной доли доходов с этого имения; с другой стороны, нельзя не признать за покупщиком, приобретшим имение с публичного торга, права требовать уничтожения арендного договора, о котором на торгах ему известно не было (ни из описи, ни из запрещений) и который на продолжительное время лишает его доходов с имения; это право покупщика можно усмотреть и в ст. 1528 т. X ч. 1, по содержанию которой цель договора не должна быть противна благочинию, т. е. "понятиям нравственности" (разъясн. Пр. Сен. к решен. 1867 г., N 411), и в ст.1104 и 1111 уст. гр. суд., на основании которых в опись имения для продажи его с публичного торга должны быть внесены благочинию, т. е. "понятиям нравственности" (разъясн. Пр. Сен. к решен. оному договоры", а представление к описи всех актов, определяющих право на оное его владельца, вменяется в обязанность должнику, и, наконец, в ст.684 и 693 т. X ч. 1, предоставляющих всякому искать вознаграждения за ущерб и убыток, причиненный деянием другого.
По поводу продажи недвижимых имуществ с публичного торга возникают нередко вопросы о том, какие взыскания, лежащие на имении, должны считаться вошедшими в оценочную сумму, следовательно, подлежащими вычету из нее и не переходящими на покупщика? Подобный вопрос возник по д. Ржавского: имение продавалось за частные долги, с согласия Сохр. Казны, в коей было заложено, но вырученные деньги обращены исключительно на частные взыскания, а долг Сохр. Казны предполагался обращенным на покупщика, тогда как покупщик считал его погашенным из покупной суммы. Решено, по соображению ст.1251 Уст. Кред. (изд. 1857 г.), 2043, 2044, 2089, 2119 и 3120 2 ч. X т. (изд. 1857 г.), что долг Сохр. Казны, уплачиваемый из суммы, вырученной из продажи имения, тогда только может почитаться не вошедшим в оценочную сумму имения, когда он был показан в торговом листе подлежащему платежу независимо от взноса покупной цены имения, и только в том случае может считаться переведенным на покупщика, когда последний изъявил формальным образом свое на то согласие. Между тем в торговом листе не было обозначено, что долг Сохранной Казне не включается в оценочную сумму имения, а было прямо выражено, что из вырученной от продажи суммы 173 р. 6 к. следует отослать в Сохранную Казну для приведения долга этой Казни в порядок, а остальные затем 789 р. 39 к. долга Казне должны быть переведены на покупщика; на сем основ. купленное имение признано свободным от долга (1 Общ. Собр. Сен. реш. 24 марта 1872 г.).