Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности. Это совершенно последовательно и согласно с тем, что сказано нами выше о переходе и приобретении права собственности по русскому праву. При составлении свода законов Сперанский имел в виду такую мысль, что договор о продаже существенно отличается от купчей. "Купчая крепость, — говорит он, — никогда не считалась обязательством: это — traditio symbolica. Она производит не иск (actio), и процесс по ней не принадлежит к исковым процессам, но к вотчинным или крепостным (vindicatio)". Запродажа у нас договор, не предоставляющий вещного права, и по запродаже запрещается вводить во владение имуществом.
В римском праве продажа есть контракт, в силу которого одна сторона обязуется передать другой имущество (вещь) за цену, которую другая сторона обязуется уплатить. С этим определением согласны и все прочие законодательства. Стало быть, там продажа прежде всего производит обязательство, а потом уже переносит собственность посредством передачи. Но по идее нашего закона продажа есть действие, коим одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Выражением этого действия служит купчая крепость. Здесь продажа переносит собственность и вместе с тем производит обязательство, — действие коего простирается на будущее время.
Таким образом, в системе нашего права купчая крепость отличается от договора о продаже, о различных видах коего будем говорить при рассуждении об обязательствах, а здесь ограничимся купчею. Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его — переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачею ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение. Разумеется, однако, что и с переходом собственности не кончается еще всякое отношение между продавцом и покупщиком. Между ними возникает отношение договорное, последующее за продажей и возникающее из продажной передачи, но это отношение следует за передачей имущества, а не имеет целью саму передачу.
При каких условиях продажа может совершаться? Для этого, по законам нашим, должно быть наличное имущество, способное к продаже, к отчуждению, и лицо, способное распорядиться этим имуществом. Наличное и собственное имущество может быть предметом купчей. Наличное, т. е. вещь, существующая в действительности, а не право ожидаемое, не требование. Продавать, по римскому праву, значило вообще обязаться к доставлению, к передаче имущества. От этого там можно было продать чужую вещь, которой продавец не имеет в своей власти, но еще ожидает и надеется получить в свою власть. У нас такое понятие не соответствует идее о продаже и о купчей. У нас дозволяется продавать только то имение, которое состоит в действительном владении или на которое продавец имеет право собственности. Посему, напр., недействительна продажа имущества, которое может впредь принадлежать продавцу по наследству (1384, 1389, 1255). Это не значит, чтобы нельзя было уступить, передать другому свое право, хотя возникшее, но не осуществившееся; но в таком случае это будет не продажа, а уступка или договор о продаже, а продажа будет еще впереди, и если уступка относится к недвижимому имению, то еще впоследствии должна быть совершена купчая крепость. По русскому закону только наличное имущество может служить предметом продажи (см. касс. реш. 1870 г. N 1381). Хотя в обыкновенной речи и слышатся выражения: я продал ему свое право, продал иск, продал взыскание по заемному письму, — но на языке юридическом эти выражения не имеют определенного смысла. Продажа права, еще не осуществившегося, продажа иска или права по договору — есть не что иное, как условие, и производит личное отношение: разве в таких обязательствах, которые получают действительное значение вещи или наличной ценности (напр., безыменные кредитные бумаги), уступка акта уравнивается с продажею. Вообще же закон наш — с формальной стороны не признает продажи, то есть перехода вотчинного права там, где нет передачи наличного имущества, уже приобретенного в вотчинную власть. Нельзя совершить купчую на имение, в котором вотчинное право не перешло еще к покупщику окончательно. Необходимо разуметь в точности термин: наличное имущество. Это значит вещь, существующая в действительности; но она может и не быть в наличном владении у продавцов в минуту продажи, лишь бы только сам продавец мог ею располагать в эту минуту на праве собственности (1389 ст.). Таков случай, к коему относится касс. реш. 1871 года N 618. Титов приобрел в 1868 г. от механика пароход, с тем чтобы принять его, по сборке, в следующую навигацию, и затем в начале 1869 года продал пароход Соловьеву. Взыскатели с Титова стали обращать взыскание на сей пароход, доказывая, что продажа от Титова Соловьеву еще не осуществилась, так как продан пароход, не принятый еще самим Титовым от механика, и что уступочный акт есть, в сущности, акт запродажи, а не продажи. Сенат рассудил в смысле 1384 ст., что наличность имущества у продавца не относится к необходимым признакам продажи. В Малороссии, по Литовскому статуту, дозволяется писать уступочные записи об имуществе, которого уступщик хотя не получил еще во владение и налицо передать не может, но на отыскание или получение коего имеет право иска: предметом таких записей служит обыкновенно открывшееся наследство, или право на выдел части из наследства, или право на вознаграждение. Такая запись называется улиточной (от малороссийского слова — уливать) и не считается окончательным актом передачи имущества, следовательно, в случае присуждения оного преемнику права по записи передача имущества должна еще совершиться в форме купчей крепости (см. 710 ст. Зак. Гражд., Журн. Мин. Юст.1859. Октябр. Ст. Костенецкого об улиточной записи. Касс. р. 1872 г. N 794; 1875 г. N 926; 1878 г. N 192; 1879 г. N 301, 355; 1880 г. N 197, 263, 297). Если имение состоит в действительном владении, то, хотя бы оно было спорное, продажа дозволяется, но право переходит к приобретателю условно, ибо когда впоследствии проданное имущество отсуждено будет от продавца, то покупщик обязан возвратить его законному собственнику (1392). В таком случае в купчей помещается оговорка относительно спора. Во всяком случае, владение передаваемым имуществом должно быть полное, самостоятельное и независимое, должно быть на свое имя или на праве собственности — крепостное, или в виде собственности. Владелец не может продавать имущество, находящееся у него в пользовании, во временном или пожизненном владении, на которое право собственности принадлежит другому (1386, 1387). В таком случае владелец не имеет на это имущество права собственности и может только в некоторых случаях не продать, а передать, уступить право другому, и то не всегда, напр., не может уступить право, соединенное с принадлежностью к сословию. Может быть владение, хотя и в виде собственности, вечное и потомственное, но условное и зависимое, напр., владение посессионными заводами, землею, которая отведена от казны под условием заселения или застроения. Продажа такого имущества может быть совершена не иначе, как с разрешения власти, от коей исходит ограничение: должна повториться инвеститура (1393). Право распоряжения продаваемым имуществом должно быть свободно. Мы видели, что оно стесняется независимо от воли владельца запрещением и опекой (относительно недвижимых). Из-под описи и опеки нельзя продать имущество без разрешения высшей опекунской власти (1304, 1391). Запрещение, лежащее на имении, указывает на существование права, обеспеченного этим имением. Поэтому, чтобы продажа такого имения стала возможной, нужно разрешение права, обеспечиваемого этим запрещением, т. е. взнос суммы либо замена одного имения другим, одного обеспечения другим: это случается при запрещениях по частным искам. Но публичная продажа возможна и без очистки запрещений. Касс. 1875 г., N 967. Закон (1456 ст.1 ч. X т., 167 и 168 ст. нотар. пол.) велит до совершения купчей справляться, не состоит ли на имении или на лице дающего акт запрещений или не поступили ли прямо в место, совершающее акт, требования о запрещении. В таком случае взыскание по запрещению должно быть обеспечено вычетом соразмерной суммы из денег, платимых покупщиком продавцу: за упущение сего ответствуют перед взыскателем места и лица, совершившие акт из-под запрещения (1457, 1458 ст.). При существующем у нас порядке не допускается совершение акта на имение между частными людьми с переводом на покупщика лежащих на имении запрещений. Переход имения к приобретателю вместе с запрещением и с тем обязательством, которое им обеспечено, с согласия того, чье право обеспечивается запрещением, допускается по залогу в банке (1388). В таком случае по просьбе стороны кредитное установление, рассматривая положение залога и долга, соображает, достаточно ли обеспечивается заем при переходе всего имущества или части его на другое лицо; требует, когда нужно, приведения займа в порядок и затем дает свое согласие, имеющее силу в течение 6 месяцев. Но при этом требуется новое свидетельство о достаточности имения, и вообще приобретатель имения должен вновь принять на себя обязательство перед банком (1461, 1463). Закон не упоминает о подобном же переходе обязательств и запрещений, лежащих на имении по претензии частных лиц. Нет сомнения, что подобные переходы возможны, но они совершаются не непосредственно, а посредством нового соглашения между приобретателем имения и кредитором или залогодержателем продавца. Между покупщиком и претендентом возникает в сем случае новое обязательство, а не просто переходит прежнее. 1872 г., N 1067. Продаваемое имущество должно находиться в свободном распоряжении продавца в момент продажи; признан недействительным договор о продаже на сруб 2-х десятин леса, находившегося в общем владении продавца с казной, хотя рубка, по договору, должна была последовать по окончании размежевания. 1874 г., N 375, 426. Если по свойству условия, между частными лицами совершенного, продается не сама земля, а только право на пользование оной и право на отделение произведений земли, растущих на поверхности оной, то такое условие не может быть признано договором о продаже недвижимости, и то обстоятельство, что во время совершения условия произведения те не были еще отделены от почвы, не обращает договора о продаже неотделенных принадлежностей земли в договор о продаже недвижимости. Правило 1389 ст. нисколько не стесняет собственника в продаже имения, в коем или в части коего другому лицу принадлежит пожизненное владение, ибо и за такой продажей право пожизн. владельца ограждено самим законом (521 ст.). Посему нет повода продажу такого рода признавать недействительной. Касс. 1875 г., N 10. В случае запрещения для учреждения, совершающего акт, обязательно требование вычета из платежной суммы денег в погашение запрещения. В прочих случаях, т. е. при взысканиях, упадающих на имение, хотя бы бесспорно и обязательно, в силу закона (напр., по требованиям недоимки, накопившейся на имении) нет основания требовать подобного вычета, тем прочих случаях, т. е. при взысканиях, упадающих на имение, хотя бы имущество через посредство установлений, совершающих или утверждающих крепостные акты. См. о сем § 44 и 74. Законное свойство имения, если оно реальное (относится к сущности самого имения, а не зависит от личной воли), не может измениться вследствие продажи. Поэтому имущество, которое объявлено по закону нераздельным, нераздробляемым, может при продаже переходить только в цельном своем составе (1396). Какие имущества считаются нераздельными, сказано было выше. Личность продавца должна быть способна к отчуждению, вообще к совершению юридических действий (1382, 1383). Личность покупщика должна быть способна к приобретению. Право состояния (1042). Вещь вообще должна быть способна служить предметом частного обладания (1403, 1404). Продажа всех недвижимых имуществ совершается посредством крепостного акта — купчей крепости (1417, 1419, 1420). О продаже речных и мореходных судов см. 1419 Зак. Гражд. 165–170 Уст. Торгов. изд. 1893 г., Уст. Лесн. изд. 1893 г., ст.302. Особые стеснительные формальности установлены нашими законами при совершении актов на продажу некоторых имуществ, по роду их или по званию лиц, участвующих в сделке, для ограждения прав казны и различных ведомств, для удостоверения прав продавца на продаваемое имущество, и т. п. Такие особенности соблюдаются при продаже недвижимых имений от имени священно— и церковнослужителей — Зак. Гражд. ст.708, прил. 1, ст.60; при продаже земель бывшими однодворцами (Зак. Сост., ст.776, прим., по прод. 1890 г.); малороссийских казаков (Зак. Сост., ст.765, по прод. 1890 г.) и вообще бывших государственных крестьян (см. Зак. Гражд. ст.708, прим. 2); при продаже земель башкирами (см. Особ. Прил. к Зак. Сост., XIV, пол. Башк. ст.16 прим.); от имени казначеев (Зак. Гражд., ст.718 и т. II, изд. 1892 г., Общ. Учр. Губ., ст.1018); при покупке имений монастырями и церквами (1429, 1430); удельным ведомством (1431); при продаже посессионных горных заводов (717 ст. Зак. Гражд:, 225 ст. Уст. Горн. изд. 1893 г.); домов в горных городах и заводах (Зак. Гражд., ст.717); ленных имений (Полн. Собр. Зак. 1871 г. N 50238), земель, данных в надел крестьянам, и т. п. В числе запретительных правил, относящихся к приобретателям, следует обратить внимание на запрещение лицам польского происхождения приобретать имения в западном крае и участки, розданные русским чиновникам в Царстве Польском, а также ограничения в отношении приобретения имений евреями и в некоторых губерниях иностранцами. См. § 8 и мн. Гос. Сов. 22 мая 1894 г. (собр. узак. N 1066) о запрещении евреям приобретать земли с признаками нефти в Кубанском и Терском войсках, иностранцам и иностранным обществам без особого разрешения. Купчая крепость пишется по определенной форме (1420 Зак. Гражд.). В ней должно быть означено объявление продажи и лиц, в ней участвующих; должно быть объяснено, по какому укреплению имение дошло до продавца, должно быть помещено подробное описание имения и означена цена продажи. Цена недвижимых населенных имений и земель должна быть не ниже установленной таксы (1465). 1875 г., N 626. В отношении перехода права собственности на имение исполнение обряда у младшего нотариуса относительно совершения купчей крепости должно считаться действием предварительным, через которое никаких имущественных прав не приобретается, и лишь с утверждения совершенного у младшего нотариуса акта старшим нотариусом акт этот обращается в крепостной и с этого времени купчая крепость считается окончательно совершенной (ст.157 нот. пол.). До того времени, пока акт не утвержден старшим нотариусом, каждая из сторон имеет полное право отказаться от совершения оного. Все это необходимые условия продажи. Но могут быть условия произвольные, о том, кто должен платить пошлины и издержки, о переводе долгов и платежей с продавца на покупщика и т. п. Главное из сих условий есть условие об очистках (Зак. Гражд., ст.708, прил. 1, ст.64).
